87家房企借债2.3万亿元 近四成资产负债率超70%

房地产行业的杠杆仍然在走高。截至4月18日，《证券日报》记者根据Wind资统计数据找到，按照申银万国房地产行业分类，沪浅两市有87家上市房企发布2015年年报，其负债合计为2.34万亿元，与2014年的1.93万亿元比起，下跌了大约4100亿元，同比下跌21%。值得注意的是，在上述87家上市公司发布业绩的房企中，多达六成房企总负债同比增长率为于是以，而近四成房企资产负债率多达70%。回应，易居研究院智库中心研究总监贤迈进向《证券日报》记者回应，仅有从上市公司角度来看，资产负债率梯队变化幅度并不大，整体负债规模虽减少，但资产规模也在减少。

不过，从整个房地产行业来看，杠杆仍在增大，特别是在在二套房贷款比例减少、开发商、第三方机构获取的首付债等交易规模减少后，金融风险有所提高。负债规模下降根据Wind资统计数据表明，在上述87家上市房企中，33家资产负债率多达70%，11家多达80%；2014年同期，在A股142家上市房企中，63家资产负债率多达70%，占比为44%。其中，《证券日报》记者注意到，资产负债率多达80%的有11家，占到比相似13%；在70%-80%的有12家，占到比相似14%；在60%-70%之间的有20家，占到比约23%；50%-60%之间的有14家，占比为16%。

从明确企业来看，万科A以4750亿元负债嗣后居首位，与去年同期的3925亿元比起，同比下降825亿元，但其资产负债率为77%，与去年持平；资产负债率榜首者为鲁商置业，为93%。上市房企大力借债，只不过是公司债发售制度限制的结果，特别是在利率较为较低。

对于房企来说，通过借债来构建新债债旧债、给既有项目补足流动资金等有大力的起到。贤迈进向《证券日报》记者回应，从实际情况看，这也不会促成房企新一轮战略扩展节奏的减缓。负债规模的减少，财务杠杆的运用，解释不利于先前中长期资金的可持续供给，但也不会促成房企债务压力减少，甚至引起公司内部的财务风险。另外，在贤迈进显然，从行业平均值来看，75%的负债率合乎房企资金密集型性质。

但在持续低负债的模式下，房企的盈利水平并没获得提高。移位低息债过去一年，公司债发售规模爆棚。2015年，上市房企总计发售公司债大约3000亿元，与上年比起，上涨18倍。

对于大规模发售公司债的背后：利率较低，移位低息债或是首要因素；其二，由于海外融资成本上升，国内融资成本上升，房企融资争相重返境内，同时可避免汇率风险；第三，公司债期限与房地产项目开发周期吻合，运用灵活性。勇于不断扩大借贷规模，靠高杆杠运营的房企，实质上在这一波房地产规模扩展中尝到了甜头。一位房企高管向本报记者透漏，我们公司老板经营理念较为激进，在行业调整期内，并没大幅度借债，然后去拿地。

现在走看，也许错失了扩展的好时机。事实上，今年一季度也沿袭了去年的发债热潮。

据中国指数研究院监测数据表明，今年3月份，房企再次发生融资67笔，总计融资金额合计2213.63亿元，金额较上月大幅度下跌，涨幅大约195.82%。其中，单笔融资不少于20亿元的有36笔，融资单笔最低为300亿元。值得一提的是，3月份发售公司债再度沦为房企融资的主要途径，融资34笔，金额约1275.81亿元。

3月11日，富力地产通过发售公司债融资300亿元，沦为本月单笔融资之首。然而，高杆杠运营的背后，资金链风险已有所显出，特别是在三、四线城市中的中小房企更为相当严重。在库存量极大的三、四线城市中，土地成本是大幅亏损的，再加建安成本、人工成本等适当成本，开发商已无利润可言，若想减少附加值，交换条件利润，则面对的是无人接盘的市场，降价割肉仍然无法逃脱。

未来的房地产市场，股权并购案将再次减少，这是加杆杠带给的后遗症，也是行业兼并重组的大自然发展。某业内人士向记者直言，然而不可忽视的是，资金成本的风化，土地成本的相当严重超负荷等因素，将造成行业利润率的提高将愈发艰苦。

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